Cessione contratto di locazione: come funziona?
La cessione di un contratto di locazione è quel procedimento legale e burocratico con il quale i diritti di locazione vengono trasferiti da un soggetto ad un altro. In sostanza una delle parti, locatore o conduttore, viene sostituita da un altro soggetto.
Quando si può verificare? Ad esempio può succedere che l’affittuario voglia lasciare l’appartamento ma allo stesso tempo consentire ad una persona conosciuta di sostituirlo. Un
altro caso molto frequente di cessione di questo genere di contratti si da quando il proprietario vende l’immobile o il diritto di proprietà o di usufrutto dello stesso subisce delle variazioni.
Il caso più frequente di tutti è quando si viene trasferiti per motivi di lavoro e non si ha il tempo di comunicare l’interruzione del contratto di affitto entro i tempi stabiliti dal contratto.
Entriamo ora negli aspetti più “tecnici della questione”
Come funziona la cessione del contratto di locazione di un immobile
Passiamo immediatamente ad utilizzare una terminologia più appropriata. Quando si stipula un contratto vengono individuate due parti:
- il locatore: vale a dire chi cede l’immobile in affitto. Questi può essere il proprietario, l’usufruttuario, ecc.
- il conduttore, ossia la persona che riceve l’immobile in locazione.
Onde evitare equivoci e possibili problematiche è buona pratica, prima di iniziare con la cessione di un contratto di locazione, verificare che effettivamente il contratto stesso specifichi come comportarsi in tale situazione. In caso contrario il contratto si dovrà risolvere.
Cambio di conduttore
La persone che loca l’immobile si cambia quando si verifica una cessione volontaria, una separazione o divorzio oppure in caso di morte in favore degli eredi.
Nel caso di separazione o divorzio, qualora non vi dovesse essere consenso tra i coniugi sarà un giudice a dover decidere. In caso di morte si seguiranno le normali regole di successione qualora non fosse diversamente indicato nel momento della stipula.
In ogni caso di cessione di contratto, il diritto d’uso del nuovo conduttore non potrà eccedere la durata stabilita originariamente nel contratto.
Subentro al locatore
Come già accennato in precedenza, i casi più frequenti in cui questo avviene è in caso di vendita dell’immobile oppure di decesso del locatore. Una volta effettuato il cambio, i termini del contratto rimangono gli stessi del contratto originale.
Quanto costa la cessione di contratto di locazione?
A questo punto prima di andare oltre bisogna fare una distinzione:
- In caso di cambio volontario si parla appunto di cessione del contratto di locazione.
- In caso di cambio imposto da una sentenza o da cause naturali si parla di “subentro ex lege”.
Ora in caso di cessione volontaria non è prevista nessuna spesa per il cambio di nomi ma è previsto il pagamento dell’imposta di registro di 67 euro al momento della comunicazione del cambio.
Esiste inoltre la possibilità che nel contratto sia presente una clausola di cessione che prevede il pagamento di un importo monetario. In questo caso si dovrà corrispondere a titolo di imposta di registro il 2% di detta somma che comunque dovrà essere pari ad almeno 67 euro.
In caso di subentro ex lege (sentenza, decesso, ecc.) non è necessario pagare nessun tipo di imposta.
Nel primo caso per terminare la pratica di cessione del contratto sarà necessario produrre una scrittura privata che identifichi le parti in causa, il contratto di locazione e che dichiari esplicitamente che entrambe le parti sono a conoscenza e d’accordo sul cambio.
Una volta redatto il documento bisogna inoltrarlo tramite modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate.
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